一、核實(shí)查驗開(kāi)發(fā)商出具的相關(guān)資料手續等

根據國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。“三書(shū)一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國家有業(yè)主進(jìn)行房屋驗收時(shí)需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要

交付標準

防盜門(mén)

1．防盜門(mén)外觀(guān)不應有漆面的破損或剝落、劃痕現象。

2．防盜門(mén)密封條要求完好不應有缺少或損害。

3．防盜門(mén)插銷(xiāo)安全、可靠、靈活。

4．多次開(kāi)啟子母門(mén)，感覺(jué)門(mén)的合葉是否靈活。

5．防盜門(mén)螺絲是否緊固，是否有缺少現象。

6．防盜門(mén)門(mén)鎖聯(lián)動(dòng)裝置靈活可靠，能夠安全、靈活地把門(mén)鎖好。

窗戶(hù)

1．窗戶(hù)表面安裝牢固，表面潔凈、光滑，窗框及玻璃無(wú)損傷。

2．窗戶(hù)密封條平整，無(wú)卷邊脫槽，玻璃封膠修口妥當平滑。

3．窗戶(hù)把手窗鎖完好及操作正常。

4．窗框周邊密封無(wú)滲漏異況。

5．窗戶(hù)開(kāi)關(guān)平開(kāi)窗開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴密；落地窗平移拉平滑，無(wú)阻滯現象。

6．平開(kāi)窗是否安裝了風(fēng)撐，且開(kāi)閉是否自如。

7．雙層玻璃內部是否整潔，無(wú)漏氣現象。

8．紗窗安裝牢固、使用順暢、不得有破損、漏裝。

瓷磚和石材

1．表面平整度誤差控制在3mm/2米靠尺。

2．陰陽(yáng)角方正度誤差控制在3mm，用200mm直角尺測量

3．瓷磚石材接縫高低差誤差在0.5mm以?xún)取?/span>

4．瓷磚縫隙平直誤差在1mm以?xún)取?/span>

5．瓷磚留縫寬度在1mm以上。

6．瓷磚石材縫隙填縫飽滿(mǎn)。

7．瓷磚石材空鼓應控制在規范內，一塊磚面積≤15%，空鼓瓷磚總量≤5%。

8．衛生間地面坡度合理，地面無(wú)積水問(wèn)題。

9．瓷磚石材表面無(wú)開(kāi)裂、缺棱、掉角、色差、污染現象

乳膠漆

1．無(wú)明顯色差、泛堿、返色、刷紋。

2．無(wú)顯著(zhù)砂眼、流墜、起疙、濺沫。

3．乳膠漆與其他材料交接處平順，無(wú)明顯誤差。

油漆

1．釘眼修補填平、補色、木紋清晰、平整光滑，無(wú)明顯色差。

2．顏色均勻一致，并列面無(wú)明顯色差。

3．無(wú)刷紋、流墜、橘皮現象。

水電路

1．開(kāi)關(guān)切斷位置應保持一致，且操作靈活。

2．開(kāi)關(guān)不易安裝在單開(kāi)門(mén)背后

3．插座遵循左零右火上接地的原則，衛生間潮濕部位面板加裝防水罩。

4．開(kāi)關(guān)插座面板緊貼墻面或裝飾面，四周無(wú)縫隙，安裝牢固平正。

5．水表應安裝牢固，使用方便、無(wú)污染、破損、滲漏等缺陷。

6．混水閥給水點(diǎn)安裝端正、對稱(chēng)、左熱右冷、閥門(mén)安裝位置合理、平整牢固、無(wú)阻擋、松動(dòng)、便于使用和維修。

7．地漏地安裝應平整、牢固，周邊無(wú)滲漏

8．觀(guān)察燈具安裝應端正，所有燈珠應齊全。

9．筒燈整行安裝應整齊，不應有偏斜錯位現象

潔具

1．潔具端正牢固、下水無(wú)滲漏、上下水暢通。

2．出水左熱右冷、安裝八字閥。

3．洗手盆洗菜盆出水口安裝角閥，方便后期維修。

4．潔具外觀(guān)無(wú)劃痕，無(wú)破損。

5．馬桶不得采用水泥砂漿固定

6．各種衛生器具與臺面、墻面、地面等接觸部位應采用密封膠密封。

木門(mén)

1．門(mén)框的垂直度誤差≤3.0mm

2．門(mén)框對角線(xiàn)長(cháng)度≤2.0mm

3．門(mén)扇底部與地面留縫寬度≤8mm

4．門(mén)開(kāi)啟靈活，無(wú)阻滯和反彈現象。

5．門(mén)表面無(wú)劃痕破損污漬等瑕疵。

木地板

1．板面無(wú)劃痕、無(wú)破損、無(wú)明顯色差

2．安裝平整無(wú)突起或凹陷。

3．壓條安裝牢固縫隙均勻。

4．邊緣安裝留縫，并踢腳線(xiàn)遮蓋。

櫥柜

1．吊柜固定牢固、地柜頂面平整。

2．柜門(mén)安裝平正、開(kāi)啟靈活。

3．滑道等五金件安裝牢固、開(kāi)啟順暢。

4．下水無(wú)滲漏，安裝八字閥

壁紙壁布

1．接縫縫隙不明顯。

2．壁紙表面無(wú)氣泡、裂縫、褶皺、斑污等質(zhì)量缺陷。

3．陰角處接縫應搭接，陽(yáng)角處應包角不得有接縫

樓梯

1．安裝牢固，坡度合理。

2．相鄰踏步高度差不應超過(guò)5mm。

3．扶手安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)，表面光滑，彎曲自然。

4．玻璃扶手應采用雙層玻璃或安全玻璃。

驗收流程

收房流程收房的過(guò)程并不復雜，主要有以下幾個(gè)步驟：

1．開(kāi)發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認收房流程，并根據商定流程確認購房細節。

2．業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書(shū)》，并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明。

3．業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節，在驗房時(shí)應仔細觀(guān)察房?jì)雀鱾€(gè)細節，并及時(shí)做好詳盡記錄。

4．業(yè)主就驗收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案。雙方協(xié)商并達成書(shū)面協(xié)議，根據協(xié)議內容解決交房中存在的問(wèn)題。無(wú)法在短期內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書(shū)面協(xié)議。

5．開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等，如若有不同的意見(jiàn)，雙方應及時(shí)溝通。

6．業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》，在領(lǐng)取鑰匙前，應仔細核對所有鑰匙是否已經(jīng)取得。

7．與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據。

8．辦理產(chǎn)權證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權證，則可由開(kāi)發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權拒絕代辦。

9．業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

售后維修

一、驗收不合格問(wèn)題必須規范整改或協(xié)商處理方案

業(yè)主通過(guò)驗房發(fā)現的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應該安排整改，而且規范整改，如不能整改的應與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當賠償。

精裝修住宅交付驗收，其實(shí)屬于裝修工程的竣工驗收，最大問(wèn)題就是很多隱蔽施工項目、過(guò)程施工項目都無(wú)法直接驗收，其次是部分整改施工需要從基層處理開(kāi)始，這就導致部分問(wèn)題無(wú)法發(fā)現、發(fā)現的問(wèn)題整改施工不一定合規。比如墻面有裂痕，則需要局部鏟除分析開(kāi)裂原因，根據實(shí)際情況采取不同整改措施，而不是簡(jiǎn)單填補即可。

所以，而對于所有驗收不合格的項目，要求開(kāi)發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過(guò)程開(kāi)放給業(yè)主，則會(huì )讓業(yè)主更放心。

二、明確整改時(shí)間及注意售后期限

開(kāi)發(fā)商對于驗收過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題，以及入住后發(fā)現的問(wèn)題，必須要明確反映時(shí)間、整改周期。

根據購房合同中的裝修補充協(xié)議或條款，以及國家相關(guān)規定，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等表述，一般精裝修住宅項目，普通工程項目及材料的質(zhì)保期為2年， 防水工程為五年， 結構按照設計年限。業(yè)主務(wù)必在辦理入住即售后有效期開(kāi)始后，盡可能在質(zhì)保期內繼續查找裝修質(zhì)量問(wèn)題，并第一時(shí)間向開(kāi)發(fā)商保修。

三、對驗收及售后頻發(fā)的問(wèn)題應有成熟的解決方案

精裝修住宅項目在驗收時(shí)機入住后，一般比較容易發(fā)生的售后問(wèn)題，包括墻頂面開(kāi)裂，涂料起皮，起砂污染等；門(mén)窗關(guān)不上，有縫隙過(guò)緊或過(guò)松，有破損，玻璃自爆等；地板縫大，有凹坑，劃痕等；水電設備不通電損壞等；瓷磚空鼓開(kāi)裂等；施工部位收頭不美觀(guān)，需要處理等情況，這些問(wèn)題出現的頻次最高，基本上都是安排相關(guān)責任單位進(jìn)行維修，開(kāi)發(fā)商應該制定專(zhuān)門(mén)的維修方案，最好備好常用材料，從而保證所有質(zhì)量問(wèn)題能夠得到及時(shí)處理。

四、安排提前驗收并完善驗房檢查體系

開(kāi)發(fā)商除了安排業(yè)主提前驗收，應該組織相關(guān)施工及材料分包單位、第三方監理機構，積極對精裝修項目進(jìn)行提前驗收、充分驗收，并制定專(zhuān)門(mén)的整改監督制度。

在任何時(shí)間發(fā)現的質(zhì)量瑕疵，開(kāi)發(fā)商應該主動(dòng)督促整改，有系統的管控措施，保證所有質(zhì)量瑕疵的整改均符合規范施工要求，以免防止問(wèn)題遲遲不解決、解決問(wèn)題表面糊弄等情況。這樣會(huì )讓業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系持續惡化甚至放大。

對業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)論在驗收時(shí)發(fā)現問(wèn)題，還是入住后發(fā)現的問(wèn)題，也要主動(dòng)督促、監督開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，一旦業(yè)主提出的部分質(zhì)量問(wèn)題比較難以處理或維修處理不到時(shí)，業(yè)主可向政府主管部門(mén)投訴。

五、注重專(zhuān)業(yè)化的售后維修

開(kāi)發(fā)商的整個(gè)精裝房項目，因為屬于系統工程，分包給不同的施工及材料商，這就導致驗收后整改及售后服務(wù)的應對效果參差不齊，可精裝房的質(zhì)量瑕疵及售后報銷(xiāo)頻率又較高。所以，開(kāi)發(fā)商應安排專(zhuān)業(yè)人員或團隊負責整改、售后維修，提高相應整個(gè)服務(wù)團隊的工作效率和服務(wù)水平。

注意事項

精裝房驗收因為項目比較多，而且后續不用再做基礎項目的裝修，所以驗收內容比較細致，最好請專(zhuān)業(yè)驗收機構協(xié)助，這樣保證盡可能多的發(fā)現問(wèn)題并及時(shí)整改。

驗收結構

第一步就是驗收房子結構，核對面積、核對位置朝向，查驗公共配套設施是否完好。若發(fā)現與合同不符時(shí)，應向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向有關(guān)部門(mén)反映。

驗收材料

業(yè)主在購買(mǎi)精裝房時(shí)，一般購房合同的裝修附件條款或專(zhuān)門(mén)的裝修協(xié)議，會(huì )對精裝房所用材料的品牌或品質(zhì)做出約定，因此精裝驗房務(wù)必關(guān)注所用裝修材料是否與合同承諾的相一致，品牌、型號、款式是否對應。

及時(shí)整改

在提前驗收或收房驗收階段，開(kāi)發(fā)商會(huì )現場(chǎng)辦公，并組織施工及材料分包商調配人員，保證業(yè)主在驗房過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題能夠盡快整改并通過(guò)業(yè)主的二次驗收。所以，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段的現場(chǎng)管理能力和整改反應能力對保證所有驗收發(fā)現問(wèn)題的整改更有保障建議業(yè)主盡量按照開(kāi)發(fā)商指定時(shí)間段前往驗收。否則待后期驗收或進(jìn)入售后階段，整改質(zhì)量和反應速度會(huì )下降。

規范整改

出現質(zhì)量瑕疵的原因，多數是施工不規范、材料不合格或后期出現磕碰，如果只是表面問(wèn)題修補就可以的，后續整改查驗比較簡(jiǎn)單，一般也不會(huì )二次出現問(wèn)題。但是，很多質(zhì)量瑕疵是因為施工過(guò)程不規范導致的，這就需要開(kāi)發(fā)商在整改時(shí)重新拆除，而這類(lèi)整改項目的整改過(guò)程是否規范非常重要，而且這類(lèi)問(wèn)題在二次驗收時(shí)，可能僅從表面很難發(fā)現。

所以應該要求開(kāi)發(fā)商明確每類(lèi)問(wèn)題的整改方案，甚至能夠將整改過(guò)程開(kāi)放給業(yè)主，這樣對于業(yè)主的房屋質(zhì)量才能得到充分保障。

平整度垂直度整改

因精裝房交付屬于裝修施工完畢階段，對于墻面平整度垂直度的整改難度非常大，而這類(lèi)問(wèn)題可能不達標但僅僅屬于美觀(guān)瑕疵。如果此類(lèi)問(wèn)題也要求開(kāi)發(fā)商整改，可能施工人員在業(yè)主無(wú)法獲知整改過(guò)程情況下，可能只做表面處理。而墻面平整度垂直度不夠，如果只是簡(jiǎn)單的修補石膏、膩子等，后期驗收可能達標，但入住后很短時(shí)間內，甚至超過(guò)售后期限2年后，墻面會(huì )脫落。那時(shí)候業(yè)主已入住，維修成本高且影響日常生活。

對于此類(lèi)問(wèn)題，建議如果問(wèn)題不是很突出，可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，給予適當賠償。而后續業(yè)主購買(mǎi)家具或飾品等，做適當遮擋、裝飾，降低美觀(guān)瑕疵的影響。

瓷磚空鼓整改

如果少量墻磚空鼓，或者墻磚空鼓面積很小、在邊緣區域，可以通過(guò)灌漿、填充膠水等方式整改；但是如果瓷磚空鼓面積大、數量多，必須要求開(kāi)發(fā)商重新拆除、重新鋪貼，因為這種情況隨著(zhù)時(shí)間推移，空鼓部分可能還會(huì )增加，而空鼓導致瓷磚脫落的概率非常大，會(huì )嚴重影響業(yè)主入住以后的日常生活。

對于地磚空鼓，一般灌漿處理即可，而且因為地面使用接觸頻率高、承載要求高，所以地磚空鼓必須整改。

衛生間排水整改

精裝驗房必須對衛生間進(jìn)行排水測試，也就是往地面潑水，觀(guān)察水從地漏排出情況，觀(guān)察地面是否有積水，排水測試必須保證地面充分過(guò)水，尤其是邊角區域。

因為衛生間用水頻率較高，尤其是淋浴區域，一旦有積水情況，會(huì )對日常生活質(zhì)量產(chǎn)生較大影響，所以如果出現排水不暢，或者地面有局部積水情況，也必須要求開(kāi)發(fā)商整改。

如果積水不多或積水區域在干區（距離淋浴區域較遠的），而業(yè)主著(zhù)急入住的，可以不用整改，因為地面整改面積小但工程量大、工序復雜，可能導致整改周期長(cháng)，影響業(yè)主短期內入住。

地板整改

地板基層地面不平、找平層水泥少、地板未留住伸縮縫，也是地板驗收過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題。而這些問(wèn)題因為精裝驗房限制，不可能拆開(kāi)地板驗收。所以需要請專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助，對地板進(jìn)行踩踏測試、觀(guān)察，一旦發(fā)現可能的隱患，有條件情況下可以局部拆除再觀(guān)察。

用電驗收

火線(xiàn)零線(xiàn)接反、地線(xiàn)未接等情況在精裝驗房中出現的頻率較高，而這類(lèi)問(wèn)題涉及用電安全，所以驗房時(shí)必須全部檢查不能遺漏，發(fā)現問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商必須整改，沒(méi)有任何緩和余地，也不能用賠償來(lái)解決問(wèn)題。

對于需要大功率用電的線(xiàn)路，條件允許情況下，要拆開(kāi)面板檢查所用電線(xiàn)線(xiàn)徑是否滿(mǎn)足用電需求，一旦發(fā)現偷工減料情況，也必須要求整改。

空調空驗收

一般業(yè)主自行驗收時(shí)，只要空調孔的位置合適即可，但是容易遺漏另一個(gè)重要問(wèn)題：空調孔如果不是“內高外低”，會(huì )導致后期冷凝水倒流、雨水倒灌情況的發(fā)生。

誤區

一、開(kāi)發(fā)商有權限定業(yè)主驗收時(shí)間（錯）

開(kāi)發(fā)商在業(yè)主現場(chǎng)驗收時(shí)，經(jīng)常會(huì )限制業(yè)主驗收時(shí)間，或者督促業(yè)主盡快完成驗收。

業(yè)主作為房屋購買(mǎi)者，有權依照合同約定及國家對裝修相關(guān)的質(zhì)量標準，對房屋進(jìn)行全面驗收、完整驗收。之所以開(kāi)發(fā)商有時(shí)間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問(wèn)題、盡快簽字確認，這是對業(yè)主作為購房者正常權益的侵害。

遇到此類(lèi)情況，業(yè)主應該堅持繼續驗收，遇到阻力的可向政府主管部門(mén)投訴。

二、開(kāi)發(fā)商有權檢驗業(yè)主所請專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助驗房的資質(zhì)（錯）

因為精裝驗房的復雜性和專(zhuān)業(yè)性，越來(lái)越多地購買(mǎi)精裝房的業(yè)主，會(huì )請專(zhuān)業(yè)驗房機構協(xié)助驗房。而開(kāi)發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認收房，會(huì )為業(yè)主聘請專(zhuān)業(yè)驗房機構設置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數，甚至直接禁止。這都是對業(yè)主購房權益的侵害，業(yè)主應該積極駁斥或向政府主管部門(mén)投訴

三、驗收發(fā)現的所有問(wèn)題必須整改（錯）

精裝房交付驗收時(shí)，所有驗收問(wèn)題可以分為安全問(wèn)題、質(zhì)量缺陷、美觀(guān)缺陷和設計缺陷，對于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應該要求開(kāi)發(fā)商給予整改。但是：

1．涉及美觀(guān)缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過(guò)協(xié)商補償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續再產(chǎn)生二次質(zhì)量問(wèn)題。

2．設計缺陷在精裝房中普遍存在，這類(lèi)問(wèn)題的維權成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補償，這類(lèi)情況建議通過(guò)后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。

四、使用面就等同于合同面積（錯）

很多業(yè)主在收房驗房時(shí)，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說(shuō)明的是：業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，均按照各地政府主管部門(mén)提供相應標準合同完成。一般合同內容會(huì )用到建筑面積及套內建筑面積，使用面積很少提及。關(guān)于三種面積的區別如下：

1．使用面積也可以說(shuō)是地毯面積，可以理解是房屋內可使用的凈面積；

2．套內建筑面積包括使用面積+內墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽(yáng)臺最多按照50%計入面積及其他特殊約定）。

3．建筑面積包括套內建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。

后面兩種面積，一般由專(zhuān)業(yè)的面積測繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分攤原則，而且對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，一般很難測量出來(lái)的。

五、層高等于凈高（錯）

我們在測量室內高度的時(shí)候，要注意層高與實(shí)際測量的室內凈高度是有區別的。

樓房層高和凈高的概念和計算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來(lái)計算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結構層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內直接測量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間。